아파트 상속 시 양도소득세 참고 사항 정리

상속으로 받은 아파트를 처분할 때 양도소득세가 어떻게 부과되는지, 절세 방법은 무엇인지 궁금해하는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 아파트 상속과 관련한 양도소득세의 기본 개념부터 계산 방법, 주의할 점까지 최대한 상세히 설명드리겠습니다.


1. 상속 아파트의 양도소득세 개념

상속받은 아파트를 매도할 경우, 양도소득세가 발생합니다.
하지만 일반적으로 상속으로 취득한 부동산의 취득가는 ‘피상속인(상속자)’의 취득가액이 아니라 상속개시 시점의 시가(상속개시일 시가)로 인정받아 양도소득세가 계산됩니다.

  • 즉, 상속받은 아파트를 상속 시점 시가로 취득한 것으로 보고

  • 상속 시가와 양도 시가의 차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

이 때문에 상속 당시 시세와 양도 시 시세 차이가 크면 양도소득세 부담도 커집니다.


2. 양도소득세 계산 방법

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 ‘양도차익’에 대해 부과합니다.
상속 아파트의 경우, 취득가액은 상속개시일 시가를 기준으로 하므로, 계산식은 다음과 같습니다.


양도차익 = 양도가액 - (상속개시일 시가 + 필요경비)


  • 양도가액: 아파트 매도 금액

  • 상속개시일 시가: 상속 시작 시점(피상속인 사망일) 기준 시가

  • 필요경비: 중개 수수료, 양도 시 취득세, 법무비용 등

양도차익에 대해 기본세율 혹은 장기보유특별공제 등을 적용해 최종 양도소득세를 산출합니다.


3. 양도소득세율 및 공제

  • 기본적으로 양도소득세율은 부동산 보유 기간과 양도 차익 규모에 따라 6%~45%까지 차등 적용됩니다.

  • 장기보유특별공제를 받을 경우 보유 기간에 따라 양도차익에서 일정 비율을 공제받을 수 있어 세 부담이 줄어듭니다.

  • 다만, 상속재산은 피상속인의 보유 기간과 상속인의 보유 기간을 합산해서 장기보유특별공제 대상이 됩니다.

예를 들어, 피상속인이 10년 보유했고, 상속인이 2년 보유했다면 총 12년 보유로 인정받아 공제를 받을 수 있습니다.


4. 상속 아파트의 양도소득세 절세 팁

  1. 상속세 신고 기한 내 정확한 평가
    상속세 신고 시 공시지가나 감정평가를 통해 아파트 시가를 정확히 산정해야 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

  2. 장기보유특별공제 활용
    피상속인과 상속인의 보유 기간을 합산할 수 있으므로, 상속 후 즉시 매도하기보다는 일정 기간 보유 후 파는 게 절세에 유리합니다.

  3. 일부 증여 고려
    상속세 부담이 클 경우, 미리 일부를 증여하는 방법도 있으나 증여세와 양도소득세가 복합적으로 발생하므로 전문가 상담 필요합니다.

  4. 양도 시기 조절
    부동산 시장 상황이나 본인의 세금 상황에 따라 양도 시기를 신중히 결정하는 것이 중요합니다.

장기보유 특별공제에 대해서는 아래 글을 참고하시기 바랍니다.



5. 상속 아파트와 일반 아파트 양도소득세 차이점

  • 취득가액 기준
    상속 아파트는 상속개시일 시가를 기준으로 취득가액이 정해집니다.
    반면, 일반 아파트는 본인이 실제로 구매한 취득가액이 기준이 됩니다.

  • 보유 기간 인정 방식
    상속 아파트는 피상속인(원 소유자)과 상속인(상속받은 사람)의 보유 기간을 합산해서 인정합니다.
    일반 아파트는 본인만의 보유 기간만 인정받습니다.

  • 장기보유특별공제 적용
    상속 아파트는 피상속인과 상속인의 합산 보유 기간을 기준으로 장기보유특별공제가 적용됩니다.
    일반 아파트는 본인의 보유 기간만 적용 대상입니다.

  • 취득세 부담
    상속 아파트는 상속 시 별도의 취득세 납부가 없습니다.
    일반 아파트는 취득 시 취득세를 납부해야 합니다.

  • 양도 시점 세금 부담 기준
    상속 아파트는 상속개시일 시가와 양도가액의 차익을 기준으로 양도소득세가 계산됩니다.
    일반 아파트는 본인의 취득가액과 양도가액의 차익을 기준으로 합니다.


상속 아파트와 일반 아파트 양도소득세 차이점
상속 아파트와 일반 아파트 양도소득세 차이점


6. 상속 아파트 양도소득세 신고 절차

  1. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 거주지 관할 세무서에 양도소득세 신고 및 납부

  2. 상속 개시일 시가 산정을 위한 감정평가서, 공시지가 자료 확보

  3. 필요경비 영수증, 중개 수수료 등 증빙 자료 준비

  4. 장기보유특별공제 등 각종 공제 요건 충족 여부 확인


7. 주의할 점

  • 상속세 납부 후 5년 이내 양도 시 상속세 공제 가능 여부 검토
    상속세 납부 후 5년 이내 양도하는 경우, 상속세액을 양도소득세에서 공제받는 제도가 있으나 요건이 까다로우므로 전문가와 상담 필요합니다.

  • 실제 취득가액과 상속개시일 시가 차이 클 경우
    상속개시일 시가가 낮게 평가되면 절세에 유리하지만, 세무 당국과 분쟁이 발생할 수 있으니 적정 평가가 중요합니다.


8. 상속 아파트 양도소득세 참고사항 정리 마무리

아파트 상속과 양도소득세는 복잡하고 세금 부담이 클 수 있으므로, 상속 시점부터 철저한 준비가 필요합니다. 상속세 신고, 시가 산정, 장기보유공제 활용, 양도 시기 조절 등 여러 요소를 고려해 절세 전략을 세워야 합니다. 특히, 세법이 자주 변경될 수 있으므로 최신 법령과 전문가 상담을 병행하는 것을 권장합니다.

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